导读：

       近日，我所重大民商诉讼团队主任彭芸律师带领团队代理一起复杂房屋买卖合同纠纷案件，其凭借深厚扎实的法律功底和勤勉尽责的工作态度，带领团队分工合作，进行团队作战。最终，法院支持了我方当事人各项诉讼请求，案件获得了全面胜诉。

       案情简介：

       张某与其丈夫郭甲协议离婚，离婚协议其中一项约定将二人共同共有的房屋归张某所有。协议离婚后张某未去办理更名的过户登记手续，并且由于个人原因其需要离开本市，基于信任和其前夫郭甲共同委托郭甲弟弟郭乙为其将这套房产出售。张某临走前与郭甲一起出具了公证委托书授权郭乙卖房。时隔半年之后张某询问郭乙房屋出售情况，郭乙告知其已将房屋转到了自己的父亲也即张某的前公公郭丙名下。张某多次向其前夫家人交涉未果，于是来到我所请求我所给予其法律帮助。

       团队观点：

       我所在接受案件委托后，决定将该案交由我所重大民商诉讼团队来处理。该团队律师在详尽了解梳理案件事实情况下，进行了大量的法律法规及案例检索，制定了一套行之有效的诉讼策略。在梳理时该团队发现存在如下问题：

       1、确定郭丙是否为善意第三人的问题

       如若本案中郭丙为善意第三人，其便取得了房屋的所有权，张某便无权要求其返还房屋，只能要求郭乙返还转让房产的费用，本案则应为张某与郭乙之间的委托代理合同纠纷。也就是说如果郭丙是善意第三人，张某就只能拿钱而拿不回房。而认定郭丙是否为善意第三人，主要考虑因素是郭丙是否以市场合理的价格支付房款。若郭丙向郭乙以市场合理价格支付了房款，且在已经办理了过户手续情况下，郭丙应认定为善意第三人。因此，本案中要取得郭乙和郭丙的房屋买卖合同这一证据就极为关键了。

       张某对于两人是以何种价格交易房屋并不知情，于是前往房管局调取该份证据就显得极为迫切。但在未立案拿到受理案件通知书的情况下，律师是无权去房管局调取档案的。而若不能调取到该份证据则不能认定郭丙是否为善意第三人，对郭丙的身份无法判定，就无法确定本案将何种法律关系提起诉讼，致使案件陷入了两难的境地。后经彭芸律师与房管局工作人员积极有效地沟通，说明了该案特殊性，成功了解到郭乙仅以1000元/㎡的价格将房屋出售给了郭丙，而按当地的市场价，该片区域房屋的均价是在11000元/㎡以上。那么很显然是明显低于市场价的违法转让，郭丙显然并非为善意第三人。

       2、确定适用何种法律关系来提起诉讼的问题

       取得关键证据后在团队律师进行案件讨论过程中产生出了两种观点，第一种观点：“根据我国合同法第五十四条第一款第（二）项规定，以“在订立合同时显失公平”为由向人民法院或者仲裁机构申请撤销合同。”第二种观点：“根据合同法第五十二条第（二）项之规定，认为郭乙与郭丙之间恶意串通，损害第三人利益，主张房屋买卖合同无效。”

       后经团队律师讨论分析，认为依照“在订立合同时显失公平”为由而向人民法院申请撤销合同这一观点并不可取。我国民法规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。结合本案中，郭丙并不存在订立合同时利用优势或者利用郭乙没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。

       房屋之所以造成低价出售的原因系郭乙作为张某的代理人代其出售房屋时，违背代理制度的宗旨，与郭丙恶意串通损害了被代理人张某的利益。民法通则第五十八条第一款第四项规定：“恶意串通，损害第三人利益的行为是无效民事行为”。因此，郭乙上述代理行为显然是无效民事行为，进而其与郭丙之间签订买卖合同也应无效。

       3、确定本案诉讼主体是否可以张某一人名义起诉，以及其前夫郭甲在本案中的地位问题

       由于张某离婚后并未及时将涉案房产变更到自己一人名下，因此郭乙是代理张某和郭甲两人与郭丙签订的房屋买卖合同，现在要认定该份合同无效，原告是为张某一人还是郭甲两人，而只由张某一人起诉，法院会不会根据离婚协议确认张某对房屋单独所有的合法性，进而确认合同无效，将房屋直接判给张某一人所有？

       在此问题上团队律师又存在分歧。一种观点认为：本案中即使合同被确定无效后张某也不能实现单独一人享有房屋的所有权。张某仅能先就房屋买卖合同纠纷提起诉讼，要求郭丙将房屋返还与张某及郭甲，若郭甲不配合过户后则又提起离婚后财产纠纷诉讼，进而要求法院将房屋过户至张某一人名下。因为房屋买卖合同被确立无效后，依据合同法第五十八条规定，郭丙因该合同取得的财产应予以返还。但合同签订之前房屋产权登记为张某与其前夫名下，那么郭丙应将房屋返还与张某与郭甲二人，而非张某一人。虽然张某与郭甲离婚协议约定了房屋归张某一人所有，但离婚协议之约定为另一法律关系，即离婚后财产纠纷关系。

       因此认为本案应为两个不同的法律关系，系两个案件，即买卖合同纠纷关系和离婚后财产纠纷关系两个案件。张某诉讼请求涉及到两个法律关系，“一案一诉”是法院审理民事案件的规则，法院不会在一个案件中审理。因此，张某诉求单独获得房屋所有权不会得到支持。

       第二种观点认为：张某诉求单独获得房屋所有权会得到支持。虽然其诉讼请求涉及到两个法律关系，可以一案合并审理。理由是2008年2月4日在最高人民法院关于印发《民事案件案由规定》的通知（法发[2008]11号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系，属于主从关系的，人民法院应当以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，则以从法律关系确定案由；不属于主从关系的，则以当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”从以上规定可以看出，基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理是有法可依，符合立法本意。

       经团队律师探讨认为第二种观点可取。首先其符合法律规定，又有利于提高审判效率，方便当事人，减少当事人诉累。张某与郭甲之间的离婚协议系真实意思表示,不违反法律规定,且该份协议已在婚姻登记处进行了备案，相比而言普通协议效力更高。因此，张某诉求单独获得房屋所有权法院应予支持。

       经过上述梳理，团队律师对案件事实及法律关系充分予以把握，制定了清晰的诉讼策略向人民法院提起了诉讼：首先在主体上确认张某一人作为原告，以郭乙和郭丙作为共同被告，郭甲列为第三人。诉讼请求为：第一要求法院确认郭乙以张某、郭甲名义与郭丙签订的房屋买卖合同无效。第二要求郭丙返还房屋，配合办理过户至张某一人名义，并由郭乙、郭丙承担过户费用。最后法院的法官也认可了我们的观点，全部支持了我们的诉讼请求。

       法院判决：

       本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，原告张某与第三人委托被告郭乙办理涉案房屋的出售及过户手续等。后被告郭乙将涉案房屋以每平米1000元转让予被告郭丙，该房价明显低于市场价格，且被告郭丙并未实际支付购房款。加之，被告郭丙系被告郭乙的父亲，上述情形足以证明被告郭乙与被告郭丙是恶意串通签订涉案《存量房买卖合同》，该行为已损害了原告的利益。原告主张确认涉案《存量房买卖合同》无效的诉请，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

       鉴于涉案的《存量房买卖合同》为无效合同，涉案房屋应返还至原房屋所有权人，即原告与第三人。因原告与第三人郭甲已经登记离婚，离婚协议中约定涉案房屋归原告所有。故被告郭丙应向原告返还涉案房屋，并将涉案房屋过户至原告名下，由此产生的过户费用由被告郭乙、郭丙负担。

       依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条之规定，判决如下：

       一、被告郭乙以张某与第三人郭甲名义与被告郭某某签订的《存量房买卖合同》无效；

      二、被告郭丙在本判决生效之日起三十日内将位于房屋腾空并交还原告张某；

      三、被告郭丙在本判决生效之日起三十日内协助原告张某将房屋过户至张某名下，过户费用由被告郭丙、郭乙负担。