一.事件回顾

       10月8日晚间，南昌市政府下发了《关于促进我市房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，南昌将从加大住宅用地供应力度、实行区域性住房限购、实施差别化住房信贷政策、加强住房金融监管和市场监管等多个方面进行调控。新政由发布之日起实施。至此，国内限购城市扩围至21个。

二.限购政策带来的那些法律问题

       现如今限购政策层出不穷，对于老百姓来讲也不得不想方设法“顺应”限购政策的实施。然而，普遍被大众所熟知的几种通常做法，在小编看来可是风险重重哦。。。。。。因篇幅所限，小编仅列举以下部分风险：

       1、借名买房的法律风险小编今天还接受了一位当事人的咨询，说出于限购政策的考虑，借用了符合政策条件的朋友名义购买了一套房产，眼看着房价蹭蹭往上窜，现在朋友开始打起来房产的歪主意。小编认为，以此种方式规避限购令的朋友肯定不在少数，殊不知，作为实际出资人的你们对被借名者的控制仅是依靠彼此相互间的信任和合同的约束，也就产生了道德风险与违约的法律风险：

      （1）房屋买卖协议的效力风险

根据我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，也就是我们常说的不动产以登记作为权属判断的基本依据。因此，被借名人是房屋名义上的所有人，其一旦其因为房价上涨等因素反悔，则实际出资人就不得不艰难地到处收集相反的证据去证明其所有人的地位，而往往这种证据又都是间接证据，且收集起来非常困难（一般仅能提供付款凭证和借名买房的协议等证据）。

       其次，这种借名买房规避限购政策的行为还存在因规避法律法规（限购政策）禁止性规定而被法院认定为无效，轻者可能出现不能分享到房价上涨所带来收益的风险，重者则可能“房财两空”。

     （2）所购房屋被第三人主张权利而查封、拍卖的风险

       对于普通公民来说，在借用他人名义购买房屋时因规避政策的心虚及法律意识不强，仅仅是凭借着与被借名者的私交来购买房屋，而不会也不可能调查了解被借名者的债务情况及家庭环境。进而才出现了大量的因被借名者的债权人起诉被查封、拍卖房屋的现实案例，或者被借名者因发生了离婚或者死亡，其配偶主张房产是夫妻共同财产或其继承人主张该房产是遗产，要进行分割的风险。

    （3）擅自将房屋转让给善意第三人而使实际购房者无法取回房产的风险

       根据上述《物权法》不动产登记以登记为公示的基本原则，房产购买后是将房产登记在被借名者名下，对外而言该房产即为被借名者个人财产，其出售房产并不受任何他人的限制。这就导致了被借名者将房屋转卖后卷款而逃的风险，因作为出资人的实际权利人不能对抗善意的第三人，这时实际购买人就只能吃哑巴亏了。

       也有些将房屋再抵押给实际购买人，这样可以在第一时间获得被借名者欲擅自处置房产的消息，但抵押权的设立是以债权为基础，被借名者是否愿意配合虚构一个债权，并承担相应的法律风险，值得商榷。还有甚者实际占有房屋，在其中居住，以此增加了其擅自处置的难度，但小编认为也无法全面避免该风险的发生。

       2、假离婚买房的法律风险

       大部分限购政策对限购主体会做出规定，以家庭为单位设置限购条件，就造就了部分民众利用假离婚购买限购房产的行为。通常采取先假离婚，将原有房屋归属于夫妻一方名下，再以没有任何房产的一方为主体购买被限购房产。小编认为，即使这样也存在诸多法律风险。

       首先这种规避限购政策的行为合法性就存在较大问题，所可能出现的法律风险上面已经详细阐述，这里就不多做解释；其次，利用假离婚来规避限购政策的行为本身就带有一定的欺骗性，如果利用该假离婚的行为到银行骗取低首付和低利率的贷款，则可能面临贷款合同无效和骗取银行贷款的法律风险。

       再者，从离婚到买房，再到复婚，这个期间内考验的是夫妻双方的忠诚度，如果一方带着房子与他人结婚，那么假离婚买房的结果还就导致人房两空，又或者一方将房屋转卖，携款而逃的法律风险。

       3、以公司名义买房，再以股权转让交易房产的法律风险

       小编还遇到过这种情况，既然限购政策限制家庭买房，那么就干脆注册一家公司，以公司名义去买房。小编觉得虽然众多限购政策中确实没有禁止公司买房，也没有对买房数量进行限制，但以公司名义买房将面临巨大的资金压力，因为只能以公司名义向银行申请流动资金贷款，相对于房屋商业贷款利率高，且银行对于公司资信的审批周期也较长。

       退一步说，如果购房者资金充足不用考虑房贷问题，那么购房者还应考虑公司售房的税费问题。公司卖房的营业税同个人卖房，但不能享受契税优惠，签订房屋买卖合同时应按四级超额累进税率缴纳土地增值税，转让所得还要以15%-30%缴纳企业所得税，这样算来，以公司买房投资来获得收益的目的将无法实现，甚至亏损。也有的以公司股权变更代替房屋产权变更进行房产交易，以避免上述高额税费。小编认为，股权变更确实能避免房产交易的税费，但股权变更同样也有相应的税费，股东转让公司股权将缴纳个人所得税，转让价格过低的，税务部门有权以合理方式调整，将房产价值体现在股权转让价格之中。

三.限购政策下我们应该知道的问题  

       除了上述法律风险外，小编正在处理的一起案件也反映了限购政策下出现的另外一种法律问题，那就是在限购政策前已交纳购房定金或者首付款，待限购政策出来后因不符合购买条件而无法履行合同，应否退还前期支付的购房定金或首付款，应否视为合同违约等法律问题。

       就上述问题，小编注意到江西省高级人民法院审理并作出的（2014）赣民一终字第121号民事判决这一案件给出了一个较为明确的观点，即在限购政策前已交纳购房定金或者首付款，待限购政策出来后因不符合购买条件的客观原因而无法履行合同，应退还前期支付的购房定金或首付款，也更不构成合同违约。该意见同样在最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》第三条中得以体现：“关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题。房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收购房款或者定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持”。