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联合开发房地产,不是承担连带给付工程款的法定事由
时间:2016-12-20 09:36:00 作者:中银南昌分所 出版社:北京市中银(南昌)律师事务所 分享:
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裁判要旨

       合作开发房地产中的“共同投资,共享利润、共担风险”是合作各方内部关系,而不是指对外关系。合作开发房地产合同的当事人不是施工合同的当事人,不应当对施工合同承担合同义务。同时,合同之债的产生是在特定的当事人之间,债权人只能向债务人请求给付,而不能向第三人请求给付义务。因此,合作开发房地产合同当事人不应该就施工合同中的偿还工程款承担连带责任。

       债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人也只对特定的债权人负有给付义务。即使因合同当事人以外的第三人的行为致使债权不能实现,债权人不能依据债权的效力向第三人请求排除妨害,也不能在没有法律依据的情况下突破合同相对性原则要求第三人对债务承担连带责任。

相关案例

       大连渤海建筑工程总公司与大连金世纪房屋开发有限公司、大连宝玉房地产开发有限公司、大连宝玉集团有限公司建设工程施工合同纠纷二审案(2007)民一终字第39号

案例来源

      《最高人民法院公报》2008年第11期(总第145期)

案情简介

       2001年3月5日,渤海公司与宝玉集团签订《建设工程施工合同》,约定由渤海公司承建大连新世纪住宅小区2#、4#高层住宅楼,合同价款4440万元(按实结算)。2004年5月8日,渤海公司施工的2#、4#楼工程竣工。同年5月30日,渤海公司与宝玉公司及宏达公司签订新世纪家园2#、4#楼的《单位工程交工验收证明》,验收合格。2005年5月18日,渤海公司与宝玉公司签订《渤海建设工程的新世纪家园工程审核表》对工程款进行了详细结算。

       2000年10月8日,宝玉集团与金世纪公司签订《联合建房协议书》,新世纪家园系金世纪公司与宝玉集团联合开发建设,并约定了双方的管理范围与权限。2002年10月15日,宝玉集团与金世纪公司签订《联合建房协议书之补充协议》,其中约定了应由双方通过招标共同选择项目承包单位、分包单位、材料供应商等。各种涉及联建项目的合同,协议和预算必须经双方共同审查并出具有双方授权人员签字之书面确认函,否则不得对外签约或付款。

       在施工期间,金世纪公司曾在宝玉集团提供的《请款报告》上进行签认,以及《施工许可证》、《开工许可证》均明示施工单位为渤海公司双方在沙河口支行设立贷款共管账户。同年11月1日,宝玉集团与金世纪公司签订《关于共管账户的补充协议》,约定,为更好地管理使用贷款,切实做到专款专用,双方在沙河口支行设立贷款专用账户。本项目的《商品房销售许可证》办理在金世纪公司名下。

法院判决

       撤销辽宁省高级人民法院(2006)辽民一初字第3号民事判决第四项“金世纪公司对本判决第一项中宝玉集团与宝玉公司于本判决生效后15日内向渤海公司支付尚欠工程款27293259.00元中的10293259.00元,承担连带给付责任”

法院观点

       本案争议焦点:金世纪公司是否对宝玉集团、宝玉公司偿还渤海公司工程欠款承担连带责任。

       一审法院认为:

       金世纪公司应当承担连带责任。

       第一,施工合同虽然是宝玉集团与渤海公司签订的,但基于金世纪公司是渤海公司施工工程项目的联合开发方,金世纪公司与宝玉集团的联建利益尚未分割,新世纪家园项目土地使用证、销售许可证等均以金世纪公司名义办理,销售新世纪家园项目房产的《商品房买卖合同》也是以金世纪公司名义签订。金世纪公司虽未与渤海公司签订施工合同,却享有了渤海公司已施工工程的权利,并从该合同中获取利益,因此金世纪公司理应承担该合同相应的义务。金世纪公司主张其不承担给付工程款的连带责任突破了合同相对性的原则,没有事实和法律依据,不能支持。

       第二,联建合同约定由宝玉集团和金世纪公司共同选定施工队伍。施工人向建设方请款时,金世纪公司在《请款报告》上签字盖章,说明金世纪公司已实际参与了施工合同的履行,金世纪公司主张上述均不能作为承担连带责任的理由,依据不足,亦不予支持。

       第三,根据宝玉集团和金世纪公司签订的联建协议,双方共同投资,共同获取利益,其联建行为在法律性质上应属合伙行为,合伙人应当对合伙债务承担责任。因此,金世纪公司虽然未直接与渤海公司签订施工合同,但不能免除金世纪公司依法向渤海公司支付工程款的义务。金世纪公司应对宝玉集团及宝玉公司拖欠的工程款承担连带责任。金世纪公司以不是建设工程施工合同的当事人为由,主张不应承担给付工程款的责任,不予支持。

       二审法院认为:

       金世纪公司不应当对宝玉集团、宝玉公司偿还施工人渤海公司工程欠款承担连带责任。

       第一,本案诉争的法律关系是施工合同纠纷,而不是合作开发房地产合同纠纷。施工合同只对合同当事人产生约束力,即对宝玉集团、宝玉公司和渤海公司发生法律效力,对合同当事人以外的人不发生法律效力。金世纪公司与宝玉集团之间存在合作开发房地产关系,不是施工合同当事人,不应对施工合同承担合同义务。债权属于相对权,相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人只能对特定的债权人负有给付义务。《民法通则》第八十四条第一款规定:债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。第二款规定:债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

本案渤海公司主张金世纪公司就宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任,因当事人之间不存在“特定的”债的关系,突破合同相对性也没有法律依据,渤海公司主张金世纪公司对还款承担连带责任的上诉请求,于法无据。

       第二,金世纪公司不存在取代施工合同的发包人或因加入债的履行而与宝玉集团、宝玉公司成为共同发包人的事实。一审判决认定金世纪公司参与施工合同实际履行的行为包括:联建合同约定由宝玉集团和金世纪公司共同选定施工队伍。施工人向建设方请款时,金世纪公司在《请款报告》上签字盖章。二审认为,合作开发合同中有关共同审定施工队伍的约定及以后认可施工合同的意思表示与“金世纪公司已实际参与了施工合同的履行”的证明目的之间没有关联性。金世纪公司对施工人《请款报告》的审核行为是为了保障施工款项专款专用,是履行合作开发合同的行为,亦不能因此认定金世纪公司参与了施工合同的履行。

       第三,渤海公司主张金世纪公司对宝玉集团、宝玉公司偿还工程欠款承担连带责任,缺乏法律依据。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定:本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发合同各方是按照合同约定各自承担权利义务的,“共同投资,共享利润、共担风险”是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。

     《民法通则》第五十二条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。第五十三条规定:企业之间或者企业、事业单位之间联营,按照合同的约定各自独立经营的,它的权利和义务由合同约定,各自承担民事责任。参照上述两条规定,本案当事人没有成立合作开发房地产的项目公司或成立不具备法人条件的其他组织,应属“独立经营”,应按照约定各自独立承担民事责任。